Haus oder Immobilie beleihen: Ablauf, Kosten und Grenzen

Eine Immobilie zu beleihen ist der klassische Weg, Eigentum in Liquidität zu verwandeln, ohne es zu verkaufen. Sie bleiben Eigentümer, wohnen weiter im Haus und zahlen einen Kredit in Raten zurück. Die Bank erhält als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch.

So funktioniert eine Beleihung

1. Anfrage und Vorprüfung. Sie nennen Betrag, Verwendung, Einkommen und Angaben zur Immobilie.
2. Bewertung. Die Bank ermittelt den Beleihungswert, anhand von Unterlagen und oft mit einer Besichtigung.
3. Angebot. Sie erhalten die Konditionen schriftlich: Zins, effektiver Jahreszins, Laufzeit, Rate, Gesamtbetrag.
4. Grundschuld beim Notar. Nach Ihrer Zusage wird die Grundschuld beim Notar bestellt und im Grundbuch eingetragen.
5. Auszahlung. Sobald die Grundschuld eingetragen ist oder der Notar die Eintragung sicher bestätigt, wird ausgezahlt.

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Banken rechnen nicht mit dem Preis, den Sie heute beim Verkauf erzielen könnten, sondern mit einem Beleihungswert. Er soll auch in schwächeren Marktphasen noch erreichbar sein und liegt deshalb meist spürbar unter dem Marktwert.

Auf diesen Wert wendet die Bank eine Beleihungsgrenze an, also den Anteil, bis zu dem sie den Kredit als gut besichert ansieht. Bei vielen Banken sind das 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Je niedriger der Anteil, den Sie in Anspruch nehmen, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen.

Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel. Ob ein Betrag in dieser Höhe tatsächlich möglich ist, entscheidet zusätzlich Ihr Einkommen.

Was die Beleihung kostet

• Zinsen: Kredite mit Grundschuld sind in der Regel günstiger als Ratenkredite ohne Sicherheit. Die genauen Konditionen hängen von Betrag, Laufzeit, Beleihungsauslauf (Anteil des Kredits am Beleihungswert) und Bonität ab.
• Notar und Grundbuchamt: Für eine neue Grundschuld fallen Gebühren nach einer bundesweit einheitlichen Gebührenordnung an. Sie liegen meist unter einem Prozent des Grundschuldbetrags.
• Bewertung: Manche Banken berechnen ein Wertgutachten, viele übernehmen die Kosten selbst.

Die Abkürzung: vorhandene Grundschulden

Ist in Ihrem Grundbuch noch eine Grundschuld aus einer früheren, bereits getilgten Finanzierung eingetragen, muss oft keine neue bestellt werden. Die bestehende Grundschuld kann an die neue Bank abgetreten oder bei derselben Bank neu genutzt werden. Das spart Notar- und Grundbuchkosten und oft auch Zeit. Mehr dazu unter Kredit mit Grundschuld.

Wie lange es dauert

Von der Anfrage bis zur Auszahlung vergehen bei einer Beleihung meist einige Wochen. Den größten Teil machen Bewertung, Notartermin und Grundbucheintragung aus. Wenn Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Fotos bereitliegen, geht es schneller. Welche Unterlagen gebraucht werden, steht unter So läuft die Anfrage ab.

Wann eine Beleihung nicht passt

Wenn die Rate nur knapp in Ihr Budget passt, ist eine längere Laufzeit keine Lösung, sondern eine Verschiebung. Und wenn Sie mit dem Gedanken spielen, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, sollten Sie Laufzeit und Vorfälligkeitsregeln genau prüfen, denn eine vorzeitige Ablösung kann Kosten auslösen.