Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Eine Hypothek ist fest an einen bestimmten Kredit gebunden und sinkt mit der Tilgung. Eine Grundschuld bleibt in voller Höhe stehen und kann für neue Kredite genutzt werden. In der Praxis verwenden Banken heute fast ausschließlich Grundschulden.

Kann ich eine Grundschuld ohne Kredit eintragen lassen?

Ja, eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Sie kann später an eine Bank abgetreten werden, wenn Sie einen Kredit brauchen. Das lohnt sich nur in besonderen Fällen, weil die Eintragung Gebühren kostet.

Wird meine Grundschuld nach der Tilgung automatisch gelöscht?

Nein. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, die Löschung müssen Sie selbst veranlassen. Viele Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen.

Kann ich das Haus meiner Eltern als Sicherheit nutzen?

Nur mit Zustimmung der Eigentümer, denn die Grundschuld muss von ihnen beim Notar bestellt werden. Sie haften dann mit ihrer Immobilie für Ihren Kredit. Das sollte allen Beteiligten sehr bewusst sein.

Kredit mit Grundschuld: Haus als Sicherheit

„Kredit mit Haus als Sicherheit“ ist das, was Banken „grundschuldbesichertes Darlehen“ nennen. Die Grundschuld ist das Werkzeug, mit dem Ihre Immobilie zur Sicherheit wird. Wer sie versteht, verhandelt besser und vermeidet unnötige Kosten.

Was eine Grundschuld ist

Eine Grundschuld ist ein Recht, das im Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen wird, in der Abteilung III. Sie berechtigt den Inhaber, meist eine Bank, einen bestimmten Geldbetrag aus der Immobilie zu verlangen, wenn der gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt wird. Verbunden sind Kredit und Grundschuld über eine Sicherungsabrede: Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichert.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das im Alltag: nichts. Sie wohnen, vermieten, renovieren wie bisher. Die Grundschuld wird erst relevant, wenn der Kredit notleidend wird.

Grundschuld eintragen: der Ablauf

Die Bank schickt dem Notar die Unterlagen für die Grundschuldbestellung.
Sie unterschreiben beim Notar die Bestellungsurkunde. Meist enthält sie eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, das ist bei Banken Standard.
Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
Nach der Eintragung, oder sobald der Notar die sichere Eintragung bestätigt, zahlt die Bank aus.

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach einer bundesweit einheitlichen Gebührenordnung und liegen meist unter einem Prozent des Grundschuldbetrags.

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Grundschuld abtreten statt neu eintragen

Ist bereits eine Grundschuld eingetragen, die keinen Kredit mehr sichert, kann sie oft an die neue Bank abgetreten werden. Die neue Bank schließt dann eine eigene Sicherungsabrede. Das ist günstiger als eine Neueintragung und geht häufig schneller. Voraussetzung ist, dass die bisherige Bank zustimmt, was nach vollständiger Rückzahlung in der Regel kein Problem ist.

Grundschuld und Rang

Mehrere Grundschulden stehen im Grundbuch in einer Reihenfolge, dem Rang. Wer an erster Stelle steht, wird im Ernstfall zuerst bedient. Deshalb ist ein Kredit mit erstrangiger Grundschuld günstiger als einer mit nachrangiger. Wie ein Kredit mit zweitrangiger Grundschuld funktioniert, steht unter Nachrangdarlehen für Eigentümer.

Grundschuld löschen

Nach der Rückzahlung erhalten Sie eine Löschungsbewilligung. Damit können Sie die Grundschuld über einen Notar löschen lassen, was wiederum Gebühren kostet. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob Sie die Grundschuld später noch einmal nutzen könnten. Für einen Verkauf wird sie ohnehin meist im Zuge des Kaufvertrags gelöscht.

Was Sie rechtlich wissen sollten

Ein Kredit, der mit einer Grundschuld auf einer Wohnimmobilie besichert ist, gilt als Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Dafür gelten besondere Informationspflichten, unter anderem ein ausführliches Merkblatt vor Vertragsschluss.
Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit vor allem anhand Ihres Einkommens prüfen. Der Wert der Immobilie ist nur ein ergänzendes Kriterium.
Sie haben in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Kredit mit Grundschuld: das Haus als Sicherheit verstehen